Договор коммерческого найма жилого помещения. Объект и стороны договора

Если у Вас имеется временно не используемое жилое помещение (дом, квартира или комната) и Вы желаете сдать его в наем на определенное время другим гражданам, то данная статья для Вас.

Сдача в наем жилого помещения регулируется нормами Гражданского кодекса, нормами Жилищного кодекса и другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству.

Глава 35 Гражданского кодекса «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Определение договора коммерческого найма содержится в п.1 статьи 671 ГК РФ: «По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».

Объект договора коммерческого найма

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). ГК РФ устанавливает обязательное требование: использовать полученный предмет договора Наниматель может только "для проживания в нем".

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Так, в соответствии со статьей 15 ЖК РФ «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства». Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливаются Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии со статьей 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).

Стороны договора коммерческого найма

Как видно из определения договора найма жилого помещения, сторонами договора являются Наймодатель и Наниматель. В качестве Наймодателя могут выступать как физические лица, так и юридические лица, а вот Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один человек. Но, в жилом помещении могут также постоянно проживать, помимо нанимателя, и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Статьей 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

Хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что на практике встречаются случаи мошенничества при сдаче в наем жилого помещения: квартира сдается лицами, не являющимися ни собственниками помещения, ни представителями собственника. Поэтому, перед заключением договора найма жилого помещения и до того, как отдать Наймодателю денежные средства, будущий Наниматель должен ознакомиться с документами на жилое помещение (Свидетельство о праве собственности) и сверить данные о собственнике с данными паспорта Наймодателя. Ознакомление необходимо производить именно с оригиналами документов, а не с их копиями (ксерокопиями). Если в роли Наймодателя выступает его доверенное лицо, Нанимателю должна быть предоставлена для ознакомления нотариально заверенная Доверенность на представление интересов.