Покупаем комнату, изучаем особенности

Если Вы решили приобрести комнату и уже собрали нужную сумму, не торопитесь радоваться. При сравнительно небольшой стоимости объекта, сделка может затянуться на "неопределенное" время.

Цены на жильё хоть и небольшими  темпами, но продолжают расти.  В результате приобретение отдельной квартиры становится многим не по карману.  Спрос на комнаты достаточно высок - их покупают, если не хватает доходов на целую квартиру, если нужно оформить регистрацию, при всевозможных разъездах и разделах имущества.

Решив приобрести комнату в коммунальной квартире, необходимо знать, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Где за каждым собственником закреплена своя комната, а места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников и не подлежат разделу между ними.

Процедура купли-продажи комнаты в коммуналке имеет некоторые отличия от такой же сделки, произведенной с отдельной квартирой. Но, зная все тонкости этого процесса, возможных в будущем проблем можно избежать.

Итак, прежде чем остановиться на каком-либо конкретном варианте комнаты и подписывать договор купли-продажи, необходимо ознакомиться со следующими документами, которые должны быть у продавца на руках. Во-первых, это документы, удостоверяющие личность Продавца и подлинники правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, подтверждающие право собственности продавца на отчуждаемый объект недвижимости (Свидетельство о государственной регистрации права + документы на основании которых было зарегистрировано право, например, приватизационные документы, договор дарения, мены или купли-продажи).

На что нужно обратить внимание.

- Данные паспорта должны совпадать с данными в Свидетельстве о государственной регистрации права. Если эти данные не совпадают, возможно, что Вы имеете дело с Представителем Собственника. В этом случае Вам должны предъявить нотариально заверенную Доверенность на представление интересов Собственника комнаты.

- Если Продавец состоит в браке, и супруг не участвует в данной сделке как сособственник комнаты, то в дальнейшем, при подаче документов на государственную регистрацию, Продавцу необходимо будет представить нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение совместно нажитого имущества-комнаты (если она была приобретена во время брака).

- Обратите внимание на размер доли Продавца в предлагаемой к продаже комнате, т.к. собственников у комнаты может быть несколько и не все из них могут быть согласны на продажу или вообще могут не знать о предстоящей сделке.

- Если доля в комнате принадлежит несовершеннолетнему, должно быть письменное разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение данной комнаты.

Далее, что касается ОСОБЕННОСТИ продажи именно комнат. У Продавца на руках должны быть документы, подтверждающие надлежащее уведомление собственников других комнат в коммунальной квартире о предстоящей продаже комнаты. В соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки. Это означает, что другие собственники имеют право купить ее по той же цене и на тех же условиях, на которых она продается.

Уведомление о продажи доли в общей собственности должно быть сделано в письменной форме (п. 2, ст. 250 ГК РФ). Обычно Уведомление собственников делают через почту: заказным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Если между собственниками сложились конфликтные отношения, и продавец доли не уверен в том, что его соседи будут действовать добросовестно и не откажутся от факта получения извещения о продаже комнаты, он может подать такое заявление в нотариальную контору.

Обратите внимание на даты вручения всех уведомлений (даты отправки и вручения могут быть разные), с момента последнего вручения Уведомления должен пройти один месяц, т.к. именно один месяц дается собственникам других комнат для принятия решения приобретать или нет данный объект недвижимости. Если месяц с момента вручения уведомлений не истек, в регистрационной палате Вашу сделку не зарегистрируют (регистрация будет отложена до истечения установленного срока).

В регистрационной палате ведется учет всех собственников жилых помещений. И если данные представленных на регистрацию сделки Уведомлений не совпадут с данными Палаты (например, уведомили не всех собственников или если лица, указанные в уведомлениях вовсе не являются собственниками и т.д.), последует отказ в регистрации сделки.

Кроме этого, если Уведомление не было вручено адресату (например, если он не проживает по указанному адресу или уклонился от получения уведомления), сделку не зарегистрируют. Ну, а если даже и зарегистрируют, то в дальнейшем в суде не уведомленный собственник может требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Еще один момент. Если стоимость комнаты, указанная в Уведомлении, будет в дальнейшем изменена, Уведомления собственникам нужно будет отправлять заново и снова ждать месяц их решения.

Для того, чтобы не ждать месяц, который дается на принятие решения другим собственникам комнат, можно оформить нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки собственников других комнат в коммунальной квартире либо отказ можно оформить в присутствии специалиста приема Управления.

Что хочется еще сказать по этому поводу. Чтобы избежать в дальнейшем неприятностей, связанных с отказом в регистрации сделки купли-продажи комнаты, расчет по договору осуществляйте после получения правоустанавливающих документов на комнату в Регистрационной палате.

Далее порядок действий такой же, как и при покупке квартиры: подписываете договор купли-продажи в трех экземплярах (помните о расчете после получения Вами Свидетельства о государственной регистрации права), перед подачей документов на регистрацию оплачиваете государственную пошлину (делаете ксерокопии квитанций), Продавец должен представить Справку из паспортного стола об отсутствии в комнате зарегистрированных лиц (если останется кто-то прописанный, выписывать его придется Вам, а если он будет еще и против выписки, то решать вопрос придется только через суд).